Claves para contratar una reforma

Llega el momento de encontrar una empresa de confianza que te ejecute la obra de reforma de acuerdo a lo que tienes en mente.

En este artículo hemos contactado con Reformas Ondolan, empresa de reformas integrales en Bilbao, para que gracias a su amplia experiencia como una de las empresas más relevantes del sector, nos advierta de las malas prácticas habituales y nos aconseje de las precauciones que debemos tomar antes de decidirnos por contratar a una empresa de reformas.

Antes de la ejecución de la reforma

En nuestras páginas ya hemos comentado con detalle toda la planificación necesaria antes de emprender una reforma en nuestra vivienda. Una vez que hemos analizado todo el espacio a reformar y elegido los materiales, productos y acabados que queremos en nuestra reforma pasamos a las siguientes fases:

Solicitud de presupuestos

Todo comienza con la solicitud de varias ofertas a diferentes empresas de reformas.

Si dispones del tiempo suficiente lo ideal es que visites personalmente las oficinas de la empresa y acuerdes con ellos cuándo pasarán a visitar tu vivienda, momento en el que les entregarás toda la información que has recopilado sobre el tipo de reforma que tienes en mente, los trabajos que quieres realizar, los materiales que quieres colocar, etc. Ellos te asesorarán de la mejor manera de realizar la obra e incluso podrán proponerte alternativas que sin disminuir la calidad optimicen tu presupuesto.

Lo primero que debemos tener claro es que debemos solicitar que nos oferten la obra totalmente desglosada por partidas, indicando las cantidades de los diferentes trabajos a realizar, las calidades de dichos materiales; las marcas de los equipos y mecanismos a instalar y los materiales y trabajos que comprende cada partida o unidad de obra.

Bajo ningún concepto debemos aceptar un presupuesto de tipo generalista en el que no se detalle exhaustivamente cada apartado de la obra de reforma.

Realizar un comparativo

Cuando dispongas al menos de tres presupuestos por partidas elige el que mejor describa los trabajos a realizar y el que mejor detalle las marcas, modelos y calidades de los materiales y productos a emplear; así como el que mejor detalle las cantidades, borra los precios y los datos identificativos de la empresa y vuelve a pedirle a las otras empresas que realicen su oferta de acuerdo a este nuevo presupuesto.

También puedes confeccionar tú mismo un presupuesto de acuerdo con los datos de los tres presupuestos que te han entregado las distintas empresas, incluyendo todas las partidas que tienen en común y añadiendo algún trabajo específico que creas interesante incluir y que no todas hayan contemplado.

Con este nuevo presupuesto que has realizado tú mismo vuelve a pedirles que te oferten la obra y así tendrás tres presupuestos que puedas comparar de manera adecuada, asegurándote que todas las ofertas que recibes presupuestan las mismas calidades y los mismos trabajos de manera homogénea.

Elegir la empresa de reformas

Una vez analizados los presupuestos no te guíes solo por la mejor oferta económica. Existen otros factores que debes tener en cuenta y que te demostrarán la solvencia (profesional y económica) de las empresas. Estos factores te ayudarán también a elegir a la empresa adecuada.

La empresa que vayas a seleccionar debería cumplir estas características:

• Estar establecida desde hace varios años con un domicilio social fijo.
• Ofrecer garantías de los trabajos realizados

No es obligatorio pero sí preferible como punto positivo a tener en cuenta que la empresa de reformas esté adherida al Sistema de Arbitraje, esto facilitará la posibilidad de llevar a cabo reclamaciones sin coste y con mayor rapidez de resolución.

También es importante comprobar, antes de decidirse por alguna empresa lo siguiente:

• Los datos identificativos de la empresa (nombre, dirección y CIF).
• Que está al corriente de pago en la Seguridad Social y Hacienda.
• Que está al corriente de pago del seguro de responsabilidad civil.

Y, si fuera posible, el compromiso de la empresa con las buenas prácticas de construcción y lo más importante: con el cumplimiento de la normativa vigente, en especial con la relativa a las medidas de seguridad y salud de los trabajadores.

Cualquier empresa responsable y seria aportará estos datos como documentos anexos al presupuesto o, al menos los indicará en él, sin la necesidad de que tú se los solicites.

Firmar un contrato con garantías

Se debe realizar un contrato específico en el que se detalle claramente:

• Los datos fiscales de la empresa; nombre, dirección y CIF y los datos de la obra y del promotor; dirección, nombre y DNI.
• Todos los trabajos a realizar, sin dejar trabajos no definidos ni partidas sin valorar ya que pueden suponer sobrecostes posteriores.
• Los materiales deben estar completamente definidos, indicando la marca, el modelo, el acabado y los distintivos de calidad o medioambientales en el caso de que los tengan.
• Deberá quedar recogido, en las partidas del presupuesto o en las cláusulas del contrato, la retirada y vertido de los escombros generados y los costes de la maquinaria auxiliar necesaria para ello.
• Debe expresarse claramente si se incluye la tramitación de los permisos, tasas y licencias y el coste de las mismas que luego serán abonados al constructor.
• Debe quedar recogido en el contrato quién se encarga de gestionar las altas y notificaciones a las compañías suministradoras (agua, electricidad y gas).
• La fecha de inicio de la obra y el plazo de ejecución.
• El IVA a aplicar.

Debes tener en cuenta que sería conveniente reservar una cantidad (entorno al 10% del total del presupuesto) como garantía de la correcta ejecución de la reforma y funcionamiento de las instalaciones. Esta cantidad de reserva (que se suele denominar retención) se puede abonar a los 30 días de la entrega de la obra o en el periodo de tiempo pactado.

También sería recomendable incluir una cláusula de penalización por retrasos en el tiempo de ejecución de la obra siempre y cuando no sean imputables a causas de fuerza mayor, por ejemplo, que no sequen los yesos debido a la climatología.

Gestión de las licencias y permisos pertinentes

Es conveniente que se comiencen a realizar estas gestiones cuanto antes.

Según hayáis especificado en el contrato puede que estas gestiones las realices tú o autorices a la empresa a que las realice en tu nombre y le abones, tanto el importe de las tasas correspondientes, como el coste de la gestión.

Algunas empresas realizarán esta gestión de manera gratuita.

Debes tener en cuenta que la obtención de las licencias pertinentes es responsabilidad y es una obligación del promotor de la obra, es decir: tú.

SI vas a delegar en el contratista su gestión debes exigir la entrega de la documentación debidamente cumplimentada y aprobada junto con los justificantes de los pagos antes de autorizar el inicio de las obras.

Licencias de obra

Cada municipio es el que a través de las ordenanzas municipales y la normativa establecida en su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) regula los requisitos a cumplir para la obtención de la licencia de obra.

En cualquier caso, conviene saber que hay dos tipos de licencias: las correspondientes a una obra menor y las de una obra mayor.

Se considera como obra menor aquellas actuaciones que carecen de complejidad técnica y escasa entidad constructiva y económica, consistiendo normalmente en pequeñas obras de reparación o reforma, incluidas las de modificación de la distribución interior de las viviendas no afectando a la estructura, fachada o cubierta del edificio y que no impliquen el cambio de uso de vivienda.

Las obras que modifiquen elementos comunes del edificio, sus condiciones de seguridad, especialmente la estructura o introduzcan una sobrecargas en ella o incidan en la ubicación de conductos generales de saneamiento, ventilación, o en el aspecto exterior de la fachadas o cubiertas de las edificaciones, requieren de la licencia de obra mayor.

En ambos casos, la tramitación consiste en el abono de las tasas por la prestación de servicios municipales y su cuantía la establece el ayuntamiento.

Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICIO)

Es obligatorio liquidar el Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICIO) que grava la realización de la obra. Su importe lo determina el ayuntamiento y suele ser un tanto por cien del presupuesto de ejecución (entre el 2 y el 6%).

Autorización para la ocupación de la vía pública

Si las circunstancias de la obra requieren disponer de un espacio en la vía pública para la descarga de material o alojar un contenedor para los escombros, es necesario solicitar una autorización previa al ayuntamiento, aportando un plano con la situación de la instalación e indicando el plazo de ocupación previsto.

Esto depende de cada municipio, como norma general la instalación de un contenedor para acopio de materiales o desescombro en la vía pública no requiere del pago de tasas por el propietario o el constructor ya que esas tasas las abona la empresa de alquiler de contenedores.

Canon de vertedero

El vertido de los residuos generados en la obra debe realizarse en un vertedero autorizado y para ello es necesario abonar el canon de vertido. Normalmente, el contratista se encargará de este trámite, debiendo reflejarse este coste en el presupuesto, ya sea como parte proporcional en las partidas de obra o como capítulo específico del presupuesto.

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Ninguna obra debe iniciarse sin haber obtenido la correspondiente licencia de obras y haber abonado las tasas e impuestos. Es conveniente disponer de una copia de la licencia y de los resguardos de haber abonado las tasas e impuestos para poder justificar la legalidad de la reforma ante una posible inspección.

Comunicación al presidente de la comunidad de propietarios

Se deben informar a la comunidad de propietarios de los plazos y envergadura de la obra, si éstas suponen modificaciones en los elementos comunes del edificio deberán ser aprobadas por el resto de los propietarios.

Es recomendable contar con el permiso de la comunidad para el uso de los elementos comunes y proteger, durante el transcurso de la obra, los elementos que pueden ser dañados, como puedan ser el ascensor, las zonas comunes de escalera y el vestíbulo del edificio.

Asegúrate de dejar por escrito que la empresa de reformas se hará cargo de la protección de estos elementos y de la limpieza diaria de las zonas del edificio que puedan verse afectadas. Algo importante: si por algún motivo (que puede pasar) se produjera un daño de un elemento común (por ejemplo, el desconchón de una pared por el transporte de materiales) u otros desperfectos este daño deberá arreglarse a la mayor brevedad posible y la empresa correrá con el gasto.

Durante la ejecución de la obra

Una vez que hemos seleccionado a la empresa constructora y ya tenemos firmado un contrato de obra, obtenidas las licencias y comunicado a la comunidad de propietarios no hemos terminado, aún nos queda la parte más importante: implicarnos en el proceso de ejecución.

Implicación en el proceso

Durante la ejecución de la reforma no es sólo conveniente sino necesario realizar visitas a la misma frecuentemente poniéndose de acuerdo con el constructor o el encargado y así poder comprobar que se está realizando de acuerdo a lo contratado y en los plazos previstos.

Este tipo de reuniones son muy provechosas para ambas partes ya que permiten que la comunicación fluya mejor evitando malos entendidos y confusiones que pueden producirse en otro tipo de comunicaciones.

También es recomendable que solicites los albaranes, las etiquetas y los sellos de calidad de los materiales que llegan a la obra para verificar que se corresponden con las marcas, características y calidades recogidas en el presupuesto.

Tampoco debes olvidar solicitar los documentos de garantía y manuales de uso de los aparatos y equipos.

Pagos parciales

Dependiendo de lo especificado en el contrato es posible (dependiendo principalmente de la envergadura de la obra) que se realicen pagos parciales de acuerdo a la evolución de la misma.

Este abono de la obra ejecutada se puede hacer de diferentes formas y siempre debe estar regulado en el contrato.

Se suele hacer de dos formas que, como ya hemos dicho, debe quedar reflejada en el contrato de obra de reforma:

• Por certificación de obra ejecutada en la que el constructor, de acuerdo con los precios unitarios establecidos en el presupuesto, emitirá una factura con las cantidades de obra ejecutadas hasta la fecha.
• Por porcentajes alzados al finalizar ciertas fases de la obra. Se pactan de antemano esas fases de la obra y se abonan de acuerdo a un tanto por ciento establecido. Por ejemplo: 10% tras las demoliciones, 40% tras concluir los revestimientos, 20% al concluir las instalaciones…

Después de la ejecución de la obra

Una vez realizada la obra de reforma la empresa te comunicará la finalización de los trabajos.

Es conveniente que organicéis cuanto antes una reunión en la obra para que repaséis todos los acabados y lleguéis a un acuerdo sobre los posibles arreglos, repasos y remates que haya que realizar. Pueden ser: repasos de pinturas, ajustes en los mecanismos de electricidad, en griferías; ajustes en las puertas y las ventanas, etc.

Conviene que dejéis todo por escrito y que exista un compromiso para la finalización, cuanto antes, de esta serie de trabajos.

Lamentablemente, muchas obras de reforma se estancan en esta fase lo que impide que el usuario pueda disfrutar completamente de su vivienda y al constructor no cobrar completamente los trabajos realizados. Por lo que es conveniente ejecutarla cuanto antes y así evitar problemas para ambas partes.

Recepción y abono de la obra de reforma

Cuando ambas partes estéis de acuerdo en que la obra de reforma se ha ejecutado conforme a lo pactado habrá llegado el momento de firmar la recepción de la obra y de realizar la liquidación final de acuerdo a los precios pactados y a los trabajos realmente ejecutados.

Documentación a mantener en nuestro poder

Respecto a la obra deberemos mantener:

• Una copia completa firmada por ambas partes del contrato de obra en la que esté recogido el presupuesto con los precios unitarios.
• Una copia de las licencias solicitadas y obtenidas.
• Las garantías de los equipos y productos instalados.
• Los boletines de las diferentes compañías suministradoras.

Altas y notificaciones a las compañías suministradoras

Como último paso, que no debemos olvidar, Una vez que se haya finalizado la obra de reforma es necesario comunicar a las compañías suministradoras de agua, electricidad y gas posibles cambios en las instalaciones o características de los suministros contratados para lo que deberemos aportar los correspondientes boletines técnicos de los instaladores.

Esta gestión es conveniente que la realices personalmente, aportando toda la documentación necesaria y contando con el asesoramiento de la empresa.

Por último, aunque hemos intentado explicar detalladamente qué es lo que consideramos necesario para contratar a una empresa de reformas, no olvides que no somos ningún gabinete técnico especializado y que siempre es conveniente contratar a un técnico cualificado que te pueda asesorar.

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