Estimación del precio de una reforma integral. Precios Medios de referencia
En este artículo vamos a intentar establecer unos precios de referencia para estimar el precio de la reforma integral de una vivienda.
Vamos a profundizar en el tema del precio de reforma integral de un piso analizando en detalle los costes que hay que tener en cuenta y los precios de mercado, intentando responder a la pregunta de cuánto cuesta reformar un piso.
Contenidos de este artículo
¿Cuánto cuesta la reforma integral de un piso?
Como te podrás imaginar, salvo que seas un profesional del ramo, es casi imposible conocer previamente el precio final de una reforma integral.
En multitud de páginas web del sector ‘reformas’ indican unos valores estimados por capítulos cuyas variaciones son más del 200 o incluso el 300%; es por ello que antes de continuar queremos aclarar una serie de conceptos.
Como datos de partida vamos a utilizar nuestra calculadora de reformas para obtener los siguientes valores medios, dependiendo de la superficie y de la calidad de los materiales a emplear.
PRECIO REFORMA INTEGRAL DE VIVIENDA
Lo primero que debemos tener en cuenta es que en estos precios no está incluido el IVA, ni las licencias ni los proyectos técnicos en caso de ser necesarios.
En segundo lugar debemos aclarar que, lógicamente, estos precios son una estimación y se pueden considerar unos precios más o menos habituales en el sector pero cada caso concreto requiere de un estudio personalizado.
También debemos tener en cuenta que estos precios son los que nos puede ofrecer una empresa constructora seria, entiendo por ello un empresa dedicada a las reformas domésticas con un seguro de responsabilidad civil que cuente con técnicos asesores o en plantilla y un encargado que será el que controle el día a día de la obra.
Qué entendemos por reforma integral
Cuando hablamos de reforma integral de una vivienda situada en un bloque de viviendas la reforma integral de la misma conlleva realizar los trabajos de renovación y/o redistribución de todos los elementos, es decir, demoler tabiques, sustituir suelo, falsos techos, renovar las instalaciones, las puertas, ventanas, etc.
Cambiar el baño y la cocina y pintar la casa no debería considerarse reforma integral. ¿Por qué aclaramos esto? Pues porque los porcentajes de aplicación y los precios de los diferentes trabajos varían.
¿Qué influye en el precio de la reforma integral de un piso?
En el precio de una reforma integral influyen fundamentalmente 3 factores:
- La localización de la vivienda
- La calidad de los materiales y productos que se vayan a emplear
- La superficie construida de la vivienda
Localización de la vivienda
Cuando nos referimos a que la localización de la vivienda es un factor determinante no nos estamos refiriendo solo al emplazamiento geográfico (seguramente será más caro reformar un piso de 90 m2 en Marbella que en Albacete).
Nos estamos refiriendo también a multitud de factores que influyen en los denominados «costes indirectos» que la empresa constructora nos tendrá que repercutir en el precio final del presupuesto.
Por ejemplo, dependiendo de la situación en altura de nuestro piso nos veremos obligados a contratar maquinaria de elevación.
Si nuestra vivienda está en el interior de una urbanización y no tiene acceso directo desde la calle tendremos que emplear más mano de obra para el acarreo de materiales.
Calidad de los materiales y equipos a emplear en la reforma integral
Existen gran cantidad de materiales que se pueden emplear con una gama de precios para todos los bolsillos.
Por ejemplo, en gres porcelánico podemos encontrarnos unos precios base de suministro que van desde los 10 euros de una gama básica hasta más allá de los 24 euros el metro cuadrado de baldosas, lo que multiplicaría a más del doble el suministro de las baldosas.
Conocer los abanicos de precios va a ser fundamental para que destinemos nuestro dinero a lo verdaderamente necesario.
Superficie construida de la vivienda
Cuando hablamos de obras generalmente se utiliza el concepto de superficie construida, este dato generalmente se puede obtener de las escrituras del inmueble, descontando de la superficie total, la superficie de zonas comunes, trasteros, etc.
Si no tienes este dato puedes medir la superficie de todas las estancias de tu piso y multiplicarlas por 1,20 que es un factor medio de relación entre ambas superficies (aunque lógicamente no obtendrás un valor exacto).
Aproximademente:
Superficie construida = Superficie de todas las estancias x 1,20.
¿Cómo podríamos estimar el precio o presupuesto de nuestra reforma integral?
Podemos basarnos en mucha información que existe en Internet disponible para todos los usuarios de manera gratuita, a continuación veremos alguna de ellas.
Porcentajes de referencia para la reforma integral de una vivienda
Muchos colegios de arquitectos disponen de manera pública los costes de referencia del año actual. Estos documentos, que evidentemente están redactados para ser interpretados por profesionales cualificados nos pueden ayudar a tener una idea de repercusión en % podemos estimar para cada capítulo de nuestra reforma.
Por ejemplo, aquí puedes ver los porcentajes que estiman en el Colegio de Arquitectos de Granada. Si observamos esta tabla incluye % asociados a ciertos trabajos que no vamos a realizar como son el Movimiento de tierras, la cimentación, la estructura, el saneamiento horizontal y la cubierta. Ahora lo que debemos hacer es ir repartiendo proporcionalmente el porcentaje que nos sobra hasta 100 en el resto de capítulos. Además en nuestro caso, deberíamos añadir un capítulo de demoliciones y desescombro y aconsejamos añadir uno para imprevistos y otro para otros gastos. Veremos un ejemplo más adelante.
Precios medios por m2 para la reforma integral de una vivienda en 2021
Según las webs especializadas del sector hemos podido comprobar que, como media, se barajan los siguientes costes mínimos y máximos. En los precios no queda incluido el IVA correspondiente, las licencias, proyectos auxiliares (por ejemplo para el empleo de medios de elevación), electrodomésticos, mobiliario de cocina ni mobiliario de baño (si quedan incluidos los sanitarios).
Precio medio gama base en reformas de viviendas: 350 euros/m2
Este precio podemos asociarlo a una reforma integral de vivienda con las siguientes características:
- Las demoliciones que se realizan son básicamente de los revestimientos de cocina y baños, así como los falsos techos.
- Revestimientos de suelos y paredes de gama básica de 6-15 euros/m2
- Renovación de la instalación eléctrica utilizando mecanismos (enchufes, interruptores, etc.) de gama básica. 4-6 eur./ud.
- Renovación de la instalación de fontanería y desagües sin modificar la situación del inodoro. Empleando aparatos sanitarios de gama básica.
- Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico con perfilería de gama básica y vídrios dobles con cámara de 4/6 mm.
- Puertas huecas/semihuecas de gama básica y herrajes (bisagras, manivelas) estándar.
- Pintura completa de la vivienda con aplicación de pastas o regularización previa de superficies colores blancos o claros en paredes y techos.
- Climatización frío/calor con sistema de aire acondicionado.
Precio medio gama media: 450 euros/m2
- Las demoliciones que se realizan son básicamente de los revestimientos de cocina y baños, los falsos techos y la demolición de ciertos tabiques modificando la distribución de la vivienda.
- Revestimientos de suelos y paredes de gama media alta de 15 – 24 euros/m2
- Renovación de la instalación eléctrica utilizando mecanismos (enchufes, interruptores, etc.) de gama media-alta. 6-9 eur./ud.
- Renovación de la instalación de fontanería y desagües. Empleando aparatos sanitarios de gama media.
- Ventanas de PVC de gama básica o aluminio con rotura de puente térmico con perfilería de gama media y vídrios dobles con característica termo-acústicas mejoradas.
- Puertas semimacizas de gama media/alta y herrajes (bisagras, manivelas) estándar.
- Pintura completa de la vivienda con posible alisado de paredes y varias manos de acabado.
- Climatización mediante sistema de aire acondicionado y/o radiadores en ciertas estancias.
Precio medio gama alta 600 euros/m2 en adelante
- Las demoliciones que se realizan los revestimientos de cocina y baños, los falsos techos y la modificación de la distribución de la vivienda.
- Revestimientos de suelos y paredes de gama alta de 24euros/m2 en adelante.
- Renovación de la instalación eléctrica utilizando mecanismos (enchufes, interruptores, etc.) de gama alta 9 eur./ud de media en adelante.
- Renovación de la instalación de fontanería y desagües. Empleando aparatos sanitarios de gama alta
- Ventanas de PVC o aluminio con rotura de puente térmico con perfilería de gama alta y acristalamiento con característica termo-acústicas y sonoras mejoradas.
- Puertas semimacizas/macizas de gama media/alta y herrajes (bisagras, manivelas) de alta calidad.
- Pintura completa de la vivienda y alisado de paredes, tratamientos con aislamientos termoacústicos de paredes.
- Aire acondicionado sistema inteligente.
- Climatización por radiadores o suelo radiante.
Ejemplo de herramienta para la estimación
En la siguiente imagen puedes ver una hoja de cálculo que nosotros mismos nos confeccionamos.
El proceso de cálculo que seguimos es el siguiente:
- En las celdas marcadas en verde introducimos la superficie de nuestra vivienda, el precio base, medio y alto por m2 de nuestra reforma integral.
- Ahora calculamos unos valores base, medio y alto para nuestra reforma.
- Columna trabajos a realizar, para enumerar los diferentes capítulos de la reforma integral.
- En la columna siguiente asignamos un % de los que hemos recopilado en la información a la que hemos hecho referencia, la suma de todos los % debe ser el 100%, lógicamente.
- En la siguiente columna obtenemos un importe mínimo multiplicando el porcentaje por el valor base, medio y alto de la reforma.
- En Presupuesto Considerado anotamos el valor que queremos considerar como más aproximado. En este caso, en el capítulo de electricidad ya contamos con un presupuesto de un electricista de confianza, la climatización la haremos a través de máquina de aire acondicionado frío/calor y las ventanas no vamos a cambiarlas.
Pensamos que la clave no es acertar exactamente con los porcentajes si no más bien acertar con el precio estimado final.
Algunos enlaces de interés:
Costes de referencia en diferentes Colegios de Arquitectos:
Estos documentos son públicos y están disponibles para cualquier usuario solo con realizar una búsqueda en Google.
Los datos contenidos en estos documentos están redactados con la idea de ser interpretados por un profesional cualificado, ante cualquier duda o aclaración contacta con un profesional.
- Costes de referencia del Colegio de Arquitectos de Granada. Archivo PDF (⇒)
- Colegio de Arquitectos de Málaga. Costes de referencia. Archivo PDF (⇒)
Algunas herramientas interesantes:
- Prueba nuestra CALCULADORA DE REFORMAS ONLINE ⇒
En el siguiente enlace te dejamos una herramienta muy interesante que te permite calcular el precio de determinadas partidas de un presupuesto. Se denomina Generador de precios de la Construcción de la empresa CYPE Ingenieros.
En el siguiente enlace tienes la Herramienta CORA HTML que sirve para el cálculo de costes de referencia en edificación para la Comunidad de Madrid aunque no podemos decirte si se encuentra actualizada.
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